규제 1년인데 서울 집값은 88주째 올랐다? 강남은 내리고 강북·분당은 뛰는 이유와 토허제 연말 갈림길을 초보도 쉽게

테크부터 경제, 생활까지. 복잡한 소식을 쉽게 풀어봅니다.

토요일 저녁, 한 주 동안 주식시장이 크게 출렁여서 정신없으셨죠? 그런데 같은 주에 조용히, 그러나 꾸준히 신기록을 쓴 숫자가 하나 있어요. 바로 서울 아파트값이에요. 한국부동산원이 15일 발표한 주간 통계에서 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올라 88주 연속 상승, 역대 최장 기록을 또 갈아치웠어요.

공교롭게도 15일은 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 ‘10·15 대책’이 나온 지 꼭 1년이 되는 날이었어요. 그리고 16일엔 정부가 처음으로 주택공급 정례브리핑을 열었죠. “규제를 1년이나 했는데 왜 계속 오르지?”, “강남은 내린다던데 우리 동네는 왜 오르지?”, “전세 사는 나는 뭘 준비해야 하지?” — 오늘은 이 세 가지 질문을 숫자로 차근차근 풀어 볼게요.

한 줄 요약 — 주말에 기억할 다섯 가지

먼저, ‘88주 연속’은 어떤 숫자일까?

한국부동산원은 매주 표본 아파트의 시세 변화를 조사해 주간 아파트 가격 동향을 내요. 보통 목요일 오후에 발표되고, 그 주 월요일 기준 가격이에요. 이번 발표는 10월 둘째 주(12일 기준) 자료예요.

88주는 약 1년 8개월이에요. 한 주도 쉬지 않고 “전주보다 올랐다”가 이어졌다는 뜻이죠. 다만 0.16%라는 한 주 숫자 자체는 작아 보여도, 이게 쌓이면 커져요. 예를 들어 10억 원짜리 아파트라면 한 주에 약 160만 원이 오른 셈이에요.

같은 서울인데 방향이 갈렸다 — 지역별 성적표

이번 통계에서 가장 눈에 띄는 건 “서울 평균은 오르는데, 비싼 동네는 내린다”는 점이에요. 강북 14개 구는 0.31% 올랐는데, 강남 11개 구는 0.04%에 그쳤고 그중 강남3구는 아예 내렸어요.

성북구의 올해 누적 상승률 15.68%는 지난해 같은 기간(2.22%)의 약 7배예요. 반대로 강남구는 올해 누적으로 마이너스예요. 한때 “집값 상승의 진원지”로 불리던 곳과 외곽 지역의 처지가 뒤바뀐 모습이죠. 용산구는 3주 만에 상승 전환했다는 보도도 있었어요.

서울 밖은? — 수도권·전국 한눈에

경기 남부, 이른바 ‘반도체 벨트’ 지역이 특히 강했어요. 전국 182개 시군구 가운데 집값이 오른 곳도 110곳에서 116곳으로 늘었어요. 반면 지방은 0.01%로 사실상 제자리예요. “수도권, 그중에서도 서울 외곽과 경기 남부”가 이번 상승의 무대라는 걸 알 수 있어요.

규제 1년인데 왜 계속 오를까? — 세 가지 이유

1년 전 10·15 대책은 서울 25개 구 전체와 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었어요. 토허구역에서 아파트를 사려면 지자체 허가를 받아야 하고, 원칙적으로 2년간 직접 살아야 해요. 그래서 세입자를 끼고 사는 갭투자는 사실상 막혔어요. YTN 보도에 따르면 대책 전 1년간 7천 건이 넘던 서울 갭투자 의심 거래는 이후 3분의 1 수준으로 줄었어요. 그런데도 집값은 왜 올랐을까요? 전문가들이 꼽는 이유는 크게 세 가지예요.

이처럼 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부푸는 현상을 풍선효과라고 불러요. 한 전문가는 YTN 인터뷰에서 “풍선효과가 정권 초기임에도 굉장히 빨리 벌어져 서울 외곽과 경기도 지역이 많이 오르게 만드는 요인이 됐다”고 말했어요. 반면 정부는 토허제가 투기 수요를 억제해 더 과열될 수 있었던 집값을 그나마 안정시켰다고 보고 있어요. 해석은 엇갈리지만, 숫자는 “거래는 줄고 가격은 오르는” 흐름을 보여 줘요.

1년 성적표 — 숫자로 보는 10·15 대책 이후

전셋값 상승 폭이 직전 1년보다 4배 이상 커졌다는 게 특히 눈에 띄어요. 집을 살 계획이 없는 세입자에게도 이번 1년이 결코 남의 일이 아니었다는 뜻이에요.

정부는 뭐라고 했나 — 16일 첫 ‘주택공급 정례브리핑’

국무조정실과 국토교통부는 16일부터 매달 두 번 주택공급 현황을 직접 발표하기로 했어요. 첫 브리핑의 핵심 숫자는 이래요.

전문가들은? — 중앙SUNDAY 설문 결과

중앙SUNDAY가 12~16일 학계·연구기관·건설업계 전문가 50명에게 물은 결과도 함께 보면 시장 분위기를 짐작할 수 있어요.

물론 전문가 설문은 “전망”일 뿐 정답이 아니에요. 금리, 대출 규제, 공급 속도, 경기에 따라 얼마든지 달라질 수 있어요. 다음 주 22일 한국은행 금리 결정도 변수 중 하나예요.

12월 31일, 토허구역 갈림길 — 무엇이 걸려 있나

10·15 대책으로 지정된 서울 25개 구 전역과 경기 12곳의 토허구역은 올해 12월 31일 효력이 끝나요. 정부는 연장 가능성을 열어 두면서도, 하락 중인 지역과 오르는 지역이 갈린 만큼 범위를 조정해야 한다는 목소리도 나와요.

홍지선 국토교통부 장관은 7일 국정감사에서 “현재 상황으로 보면 토허제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다”고 말했어요. 확답은 아니지만 유지 가능성을 배제하지 않은 거예요. 반대로 “연장할수록 전월세 가격이 더 뛴다”는 비판도 있어 연말까지 논쟁이 이어질 전망이에요.

내 지갑과 연결하면 — 지금 적용되는 대출 규칙

집을 살 계획이 있다면, 가격보다 먼저 “얼마까지 빌릴 수 있나”를 확인해야 해요. 10·15 대책과 함께 나온 금융위원회 대출 규칙은 이래요(수도권·규제지역 기준).

그래서 요즘 거래가 15억 원 이하 중저가 아파트와 강북·외곽 쪽으로 몰린다는 분석이 나와요. 대출 한도가 가장 넉넉한 구간이기 때문이에요. 지역별로 집값 흐름이 갈린 배경 중 하나로 꼽히는 이유예요.

오늘 밤, 내 상황별로 할 일

오해와 진실

용어 미니 사전

마무리 — 평균보다 ‘내 동네·내 한도·내 만기’

“서울 집값 88주 연속 상승”이라는 제목만 보면 불안해지기 쉬워요. 하지만 그 안을 들여다보면 강남은 내리고, 강북과 경기 남부는 오르고, 전셋값이 그 사이를 잇는 복잡한 그림이에요. 그래서 평균 숫자보다 내 동네의 흐름, 내 대출 한도, 내 전세 만기일 세 가지를 먼저 확인하는 게 훨씬 실용적이에요. 12월 토허구역 결정과 월 2회 공급 브리핑이 다음 갈림길이니, 조급하게 움직이기보다 달력에 표시해 두고 차분히 지켜보세요.

※ 수치는 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향(10월 12일 기준, 10월 15일 발표), 국토교통부 주택공급 정례브리핑(10월 16일), 금융위원회 대출 규제 안내와 언론 보도 기준이며, 개별 대출 한도와 규제 적용은 금융기관·지자체 심사에 따라 달라질 수 있어요. 이 글은 투자 권유가 아닌 정보 제공용이에요.