토요일 점심, 잘 챙기셨나요? 오늘은 뉴스 속도는 느리지만 달력에 꼭 적어 둘 만한 소식 하나를 골랐어요. 국세청이 2027년에 쓸 오피스텔·상업용 건물(상가) ‘기준시가’ 안을 미리 공개하고, 어제(11월 13일, 금)부터 12월 2일(수)까지 소유자 의견을 받고 있거든요.
숫자만 보면 전국 오피스텔 −0.47%, 상가 −0.81%로 내렸는데, 17개 시·도 가운데 서울만 오피스텔 +2.07%, 상가 +0.28%로 올랐어요. “기준시가가 오르면 세금이 오르는 거 아니야?” 싶지만, 사실 이 값은 쓰이는 곳이 아주 좁아요. 재산세·종부세·건강보험료와는 무관하고, 주로 상속·증여세와 양도세의 특수한 경우에만 등장하죠. 오늘은 기준시가가 뭔지, 이번 숫자를 어떻게 읽는지, 그리고 내 호수 값을 5분 만에 확인하는 법까지 차근차근 풀어볼게요.
1. 기준시가가 뭐예요? 한 줄 요약
기준시가는 국세청이 매년 한 번 매기는 ‘세금 계산용 기준 가격’이에요. 오피스텔이나 상가는 아파트처럼 비슷한 거래가 자주 있지 않아서, “이 호수가 지금 얼마냐”를 정하기 어려울 때가 많아요. 그럴 때 쓰라고 국세청이 땅값과 건물값을 한데 묶어 ㎡당 가격으로 정해 두는 게 기준시가예요. 근거는 「상속세 및 증여세법」 제61조예요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 누가 정하나 | 국세청 (조사는 2026년 9월 1일 기준) |
| 무엇을 | 전국 오피스텔 + 수도권·전남광주(동·서·남·북·광산구)·지방 광역시·세종의 일정 규모 이상 상업용 건물 |
| 상가 ‘일정 규모’란 | 구분 소유된 건물로 바닥면적 3,000㎡ 이상 또는 100호 이상 |
| 어떻게 매기나 | 토지+건물 가액을 묶어 호별 ㎡당 가격으로 산정 |
| 이번 대상 | 256만 호 (전년보다 2.7% 증가), 이 중 수도권 195만 호(약 76%) |
| 일정 | 사전열람·의견 제출 11월 13일~12월 2일 → 12월 31일 최종 고시 → 2027년 1월 1일 시행(예정) |
2. 가장 중요한 포인트: 어디에 쓰이고, 어디에 안 쓰이나
기준시가 뉴스가 나오면 가장 많이 오해하는 부분이 여기예요. 국세청은 보도자료에서 쓰이는 곳과 안 쓰이는 곳을 분명히 나눴어요.
| 쓰이는 곳 ✅ | 어떻게 쓰이나 |
|---|---|
| 상속세·증여세 | 원칙은 ‘시가’. 상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월·후 3개월 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가격이 시가예요. 이런 가격이 없어 시가를 산정하기 어려우면 기준시가로 평가(보충적 평가 방법) |
| 양도소득세 | 원칙은 실제 거래가격. 다만 산 가격(취득가액)을 확인할 수 없을 때 ‘환산취득가액’을 계산하는 데 기준시가를 사용 |
| 안 쓰이는 곳 ❌ | 대신 무엇을 쓰나 |
|---|---|
| 취득세·재산세 등 지방세 | 「지방세법」에 따른 행정안전부 시가표준액 등이 별도 적용 |
| 종합부동산세 | 국세청 기준시가와 관계없음 (보도자료 기준) |
| 건강보험료 등 사회보험료 | 기준시가는 부과에 활용되지 않음 |
그러니까 서울 오피스텔 기준시가가 2.07% 올랐다고 해서 내년 재산세 고지서가 바로 2.07% 오르는 건 아니에요. 이 숫자가 내 지갑에 닿는 건 주로 “물려주거나, 증여하거나, 아주 오래전에 사서 산 가격 증빙이 없는 걸 팔 때”예요.
3. 이번 숫자 읽기: 전국은 내리고, 서울만 올랐어요
국세청이 공개한 지역별 변동률(전년 대비, 총액 기준)을 정리해 볼게요. 오피스텔은 전국 단위, 상가는 고시 대상 지역만 있어요.
| 지역 | 오피스텔 | 상업용 건물 |
|---|---|---|
| 전국 | −0.47% | −0.81% |
| 수도권 | +0.07% | −0.74% |
| 서울 | +2.07% | +0.28% |
| 경기 | −1.39% | −1.56% |
| 인천 | −3.03% | −1.91% |
| 부산 | −1.72% | −0.24% |
| 대구 | −5.28% | −2.46% |
| 대전 | −0.43% | −0.71% |
| 울산 | −2.18% | −1.47% |
| 세종 | −3.67% | −3.29% |
| 전남광주 | −3.93% | −1.63% |
| 제주 | −5.19% | 해당 없음 |
| 강원 | −4.44% | 해당 없음 |
눈여겨볼 점은 세 가지예요. ① 서울만 둘 다 올랐어요. 17개 시·도 중 오피스텔과 상가가 모두 오른 곳은 서울뿐이에요. ② 하락 폭이 큰 곳은 지방이에요. 오피스텔은 대구(−5.28%)·제주(−5.19%)·강원(−4.44%)·전남광주(−3.93%) 순, 상가는 세종(−3.29%)·대구(−2.46%)·인천(−1.91%)이 크게 내렸어요. ③ 수도권 안에서도 갈렸어요. 서울이 오르는 동안 경기(−1.39%)·인천(−3.03%) 오피스텔은 내려서, 수도권 전체로는 +0.07%로 거의 제자리예요.
4. 한 해만 보면 안 돼요: 5년 흐름으로 보면
기준시가 변동률은 한 해 숫자보다 흐름으로 볼 때 의미가 커져요. 국세청 보도자료에 실린 연도별 수치(각 해 1월 1일 시행 기준)를 모았어요.
| 시행 연도 | 전국 오피스텔 | 서울 오피스텔 | 전국 상가 | 서울 상가 |
|---|---|---|---|---|
| 2023년 | +6.06% | +7.31% | +6.32% | +9.64% |
| 2024년 | −4.78% | −2.67% | −0.96% | −0.47% |
| 2025년 | −0.31% | +1.34% | +0.51% | +0.85% |
| 2026년 | −0.63% | +1.10% | −0.68% | +0.30% |
| 2027년(안) | −0.47% | +2.07% | −0.81% | +0.28% |
정리하면 전국 오피스텔은 2024년부터 4년 연속 하락, 서울 오피스텔은 2025년부터 3년 연속 상승이에요. 특히 서울 오피스텔 +2.07%는 2023년(+7.31%) 이후 가장 높은 상승률이에요. 전국 상가는 2026년(−0.68%)에 이어 2년 연속 내림세고요. 쉽게 말해 “서울과 나머지의 온도 차가 해마다 조금씩 벌어지는 중”이라고 읽으면 돼요.
5. 고시 물량도 해마다 늘어요
기준시가를 매기는 대상(호수)도 꾸준히 늘었어요. 새 오피스텔과 상가가 계속 지어지고 있다는 뜻이에요.
| 시행 연도 | 고시 호수(전체) | 메모 |
|---|---|---|
| 2021년 | 1,565,934호 | |
| 2022년 | 1,871,970호 | |
| 2023년 | 2,162,068호 | 처음으로 200만 호 돌파 |
| 2024년 | 2,289,626호 | |
| 2025년 | 2,406,504호 | |
| 2026년 | 2,490,451호 | |
| 2027년(안) | 약 256만 호 | 전년 대비 +2.7% |
| 2027년(안) 지역 | 오피스텔(호) | 상업용 건물(호) |
|---|---|---|
| 전국 | 1,367,246 | 1,191,234 |
| 수도권 | 957,683 | 987,468 |
| 서울 | 384,513 | 347,794 |
| 경기 | 417,508 | 520,231 |
| 인천 | 155,662 | 119,443 |
| 부산 | 154,585 | 81,386 |
오피스텔 수는 경기(41만 7,508호)가 서울(38만 4,513호)보다 많아요. 그래서 “서울만 올랐다”는 소식이 경기·인천 오피스텔 소유자에게는 해당하지 않을 수 있어요. 뉴스의 평균보다 내 호수 숫자를 직접 보는 게 중요한 이유예요.
6. 숫자로 감 잡기: 기준시가가 세금에 닿는 두 장면
아래는 원리를 이해하기 위한 가상의 예시예요. 실제 세액은 공제·세율·보유 기간 등 여러 조건에 따라 달라지니, 실제 신고 땐 꼭 세무 상담을 받아 주세요.
| 장면 | 어떻게 계산되나 (가상 예시) |
|---|---|
| ① 오래전에 산 오피스텔을 팔 때, 산 가격 증빙이 없다면 | 환산취득가액 = 판 가격(실거래가) × 취득 당시 기준시가 ÷ 판 당시 기준시가 예) 3억 원에 팔았고, 취득 당시 기준시가 1억 원·판 당시 기준시가 1억 5천만 원이라면 → 3억 × (1억 ÷ 1.5억) = 2억 원을 산 가격으로 봐요 |
| ② 부모님께 상가 한 칸을 물려받을 때, 비슷한 거래·감정가가 없다면 | 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 평가할 수 있어요. 그 기준시가가 상속재산 가액 계산의 출발점이 되는 거죠 |
①번 공식을 보면 재미있는 점이 있어요. 판 당시 기준시가가 높을수록 분모가 커져서 환산취득가액은 작아지고, 그만큼 양도차익(번 돈)은 커져요. 반대로 상속·증여에서는 기준시가가 높을수록 평가액이 커지죠. 그래서 기준시가가 내 호수의 실제 상태(공실, 층, 위치)보다 지나치게 높거나 낮다고 느껴지면 지금 의견을 내 둘 이유가 생기는 거예요.
7. 12월 2일까지: 내 호수 기준시가 5분 열람·의견 제출법
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 또는 홈택스(www.hometax.go.kr) 첫 화면의 「2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출」 배너 클릭 |
| 1-1 (다른 길) | 홈택스 > 전체메뉴 > 상담·불복·제보 > 기타 > 기준시가조회 > 오피스텔및상업용건물 화면 하단 배너 |
| 2 | 건물 소재지와 동·호를 입력 → 해당 호수의 기준시가(안) 확인 |
| 3 | 의견이 있으면 같은 화면에서 온라인 제출, 또는 ‘의견 제출서’ 서식을 내려받아 관할 세무서에 방문·우편 제출 |
| 4 | 궁금하면 전용 안내센터 ☎1644-2828 (12월 2일까지 운영) |
| 5 | 제출 의견은 한국부동산원이 재조사 → 국세청 평가심의위원회 심의 → 12월 31일까지 수용 여부 개별 통지 및 최종 고시 |
| 날짜 | 일정 |
|---|---|
| 11월 13일(금) | 사전열람·의견 접수 시작 |
| 12월 2일(수) | 열람·의견 제출 마감, 전용 안내센터 운영 종료 |
| 12월 31일(목) | 최종 확정 고시, 의견 수용 여부 개별 통지 |
| 2027년 1월 1일 | 새 기준시가 시행(예정) |
8. 내 지갑에는? 상황별로 정리
| 나는… | 지금 할 일 |
|---|---|
| 오피스텔 한 채에 실거주·월세만 놓는 중 | 당장 세금이 바뀌는 건 아니에요. 재산세·종부세·건보료와 무관하니 마음 편히, 다만 1분 열람으로 내 호수 값은 확인해 두세요 |
| 가까운 시일 안에 자녀에게 오피스텔·상가 증여를 생각 중 | 시가(매매·감정가 등)가 없을 때 기준시가가 평가액이 될 수 있어요. 2026년 값과 2027년 안을 비교해 보고 증여 시점은 세무 전문가와 상의하세요 |
| 상속을 앞두고 있거나 최근 상속이 생긴 가족 | 상속재산 평가에 기준시가가 쓰일 수 있어요. 호수별 값이 실제 상태와 많이 다르면 12월 2일 전 의견 제출을 검토하세요 |
| 아주 오래전에 산 상가를 팔려는데 매매계약서가 없다 | 환산취득가액에 기준시가가 들어가요. 취득 당시·양도 당시 기준시가를 모두 확인해 두세요 |
| 오피스텔 투자를 고민하는 사람 | 기준시가는 시세가 아니에요. 다만 서울↑·지방↓ 흐름을 보여 주는 참고 지도로는 쓸 만해요 |
| 세입자(월세·전세) | 직접 영향은 거의 없어요. 보증금 안전은 등기부등본·전입신고·확정일자 같은 기본기가 우선이에요 |
9. 자주 하는 오해 vs 사실
| 오해 | 사실 |
|---|---|
| 기준시가가 오르면 내년 재산세도 오른다 | 재산세·취득세는 행안부 시가표준액 등을 써요. 국세청 기준시가와는 별개예요 |
| 기준시가 = 오피스텔 시세 | 아니에요. 시가를 알기 어려울 때 쓰는 세금 계산용 기준 가격이에요 |
| 상속·증여는 무조건 기준시가로 계산한다 | 원칙은 시가예요. 일정 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가격이 있으면 그게 먼저예요 |
| 의견을 내면 무조건 바뀐다 | 한국부동산원 재조사와 평가심의위원회 심의를 거쳐 수용 여부가 결정되고, 12월 31일까지 개별 통지돼요 |
| 서울이 올랐으니 수도권 다 올랐다 | 경기 −1.39%, 인천 −3.03%(오피스텔)로 내렸어요. 수도권 전체는 +0.07%예요 |